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Análisis

Bienes raíces y M&A son grandes oportunidades para actores regionales de centros de datos

Bnamericas Publicado: jueves, 28 abril, 2022
Bienes raíces y M&A son grandes oportunidades para actores regionales de centros de datos

El segmento de centros de datos en América Latina continúa ofreciendo grandes y diversas oportunidades de inversión para fondos, consolidación del sector y grupos de inversión inmobiliaria.

“El mercado latinoamericano ofrece un potencial muy alto para bienes raíces [centros de datos]. La llegada de grandes proveedores de nube ha diversificado geográficamente la instalación de centros de datos, tradicionalmente muy concentrados en Brasil”, dijo a BNamericas Rodrigo Couto, director regional de centros de datos y logística de la firma estadounidense de inversión inmobiliaria (REIT) CBRE.

Fundada en 1906, CBRE asegura ser la REIT más grande del mundo, con operaciones en más de 100 países y más de US$142.000 millones en activos bajo administración. El segmento de centro de datos del grupo experimenta un auge, específicamente por proyectos de adquisición de terrenos y propiedades para centros de datos en toda América Latina.

CBRE participa en el 80-90% de los grandes proyectos de centros de datos que ingresan a Latinoamérica, según Couto, y ayuda a las empresas a definir la ubicación de los sitios y a adquirir los terrenos. Entre los clientes figuran proveedores de nube como AWS, Google, Microsoft, así como también desarrolladores de centros de datos para estas empresas.

Cuoto añadió que Brasil concentra el 70% de la capacidad eléctrica total instalada para centros de datos en Latinoamérica, frente al 50% de hace cuatro años. La potencia instalada actual para los sitios de la región ronda los 501MW, señaló.

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A pesar del predominio de Brasil, México, Chile y Colombia están emergiendo como importantes mercados de centros de datos, con numerosos proyectos en marcha y otros tantos en desarrollo, agregó. Couto indicó también que los mercados más pequeños de Latinoamérica están comenzando a captar cierto interés de los inversionistas por terrenos para centros de datos.

El potencial sigue siendo considerable. Para fines de 2025 Brasil debiera duplicar su capacidad instalada en centros de datos conforme surjan nuevos proyectos, mientras que Colombia, Chile y México podrían triplicarla o incluso cuadruplicarla en los próximos tres años, sostiene el ejecutivo.

“El hecho es que el mercado inmobiliario en su conjunto (oficinas, propiedades, edificios, logística) está muy relacionado con el tamaño y desempeño de una economía. Además, aunque muchas de las economías de la región son relativamente grandes, todavía tienen una capacidad inmobiliaria muy por debajo de su potencial”.

Agregó, sin embargo, que la búsqueda de una ubicación adecuada para el centro de datos también considera otros factores, como garantizar un suministro de energía estable, la fecha límite de puesta en marcha del proyecto del cliente, la proximidad a los sitios de la competencia y asuntos tributarios y regulatorios, entre otros requisitos más específicos.

ADQUISICIONES

Sin embargo, más allá de la disponibilidad de terrenos y el potencial para servicios de nube y datos, que son los que impulsan proyectos greenfield, también existen oportunidades para inversiones brownfield.

El modelo de retroarriendo, según el cual los operadores o bancos venden centros de datos a terceros y los toman en arriendo sigue siendo ampliamente utilizado.

Además, a medida que crece la competencia, también lo hace la consolidación.

Recientemente, dos grandes carteras captaron el interés de los inversionistas: la de Odata, empresa de centros de datos centrada en hiperescala y controlada en 90% por el fondo brasileño Pátria Investimentos; y la de Nabiax, empresa creada por el fondo de inversión español Asterion tras la compra de los centros de datos de Telefónica.

ODATA

Aunque Pátria no lo ha confirmado, fuentes que solicitaron reserva de identidad dijeron a BNamericas que el grupo quiere vender su participación en Odata. Consultada por BNamericas, Odata declinó comentar.

Fundada en 2015, Odata tiene tres centros de datos en Brasil y uno en Colombia, y está construyendo uno en el estado mexicano de Querétaro y otro en Santiago de Chile. Su presidente ejecutivo, Ricardo Alário, dijo a BNamericas el año pasado que la empresa también estaba buscando oportunidades en otros mercados.

Pátria contrató la asesoría financiera de DH Capital para supervisar la venta de Odata, según una fuente.

Una de las principales sociedades de banca de inversión privada del mundo, DH Capital es una firma de asesoría en fusiones y adquisiciones especializada en el mercado de telecomunicaciones e infraestructura digital. Según sus registros, a la fecha ha completado más de 190 acuerdos de fusiones y adquisiciones y colocaciones de capital privado para centros de datos, alojamiento gestionado, nube, software como servicio, medios digitales, televisión por cable y proyectos de telecomunicaciones.

El 10% restante de Odata pertenece al grupo global de centros de datos CyrusOne, recién adquirido por el fondo estadounidense KKR por US$15.000 millones en la que se considera una de las mayores transacciones en la historia del sector de infraestructura digital, operación que contó con la asesoría conjunta de DH Capital.

La participación de Patria en Odata podría ser de interés para constructoras de centros de datos de hiperescala en América Latina como Ascenty, Scala, Lumen, HostDime o Equinix.

“Es un activo interesante, pero, para nosotros, esta compra habría tenido más sentido hace un par de años. Ahora estamos arrancando, mientras la puesta en operación de sus proyectos tomaría un poco más de tiempo. Además, Odata parece estar un poco sobrevalorada. Por el precio justo, ¿por qué no?”, dijo a BNamericas el presidente ejecutivo de uno de los grupos de hiperescala más activos de América Latina, quien solicitó anonimato.

Este ejecutivo añadió que Pátria estaba analizando principalmente la valoración de mercado de Odata y apostando a que CyrusOne se quedaría con la totalidad.

La cartera de centros de datos de CyrusOne, hoy parte de KKR, está principalmente concentrada en EE.UU. y Europa, con más de 50 instalaciones de colocación, construcción a medida, hiperescala y computación de borde para aplicaciones, mientras que los únicos centros de datos que cuenta como propios en América Latina son los de Odata.

El acuerdo también permitiría al nuevo propietario de CyrusOne, KKR, cada vez más activo en América Latina, plantar bandera en el floreciente segmento regional de centros de datos.

Aunque tiene inversiones de centros de datos en otros mercados, en América Latina KKR ha dirigido hasta ahora la mayor parte de su despliegue de capital de infraestructura de telecomunicaciones a la fibra, a través de las empresas mixtas con Telefónica en Chile y Colombia.

“Vemos una gran oportunidad para que CyrusOne aproveche su posición de liderazgo en el mercado y su impresionante historial en la entrega global de soluciones de vanguardia en centros de datos en un momento en que el mundo depende cada vez más de ellos, a un ritmo rápido”, dijo Waldemar Szlezak, socio de KKR, en un comunicado sobre la compra de CyrusOne.

NABIAX

Nabiax controla 14 centros de datos comprados a Telefónica. Se encuentran en España (3), Argentina (2), Brasil (2), Chile (3), EE.UU. (1), México (1) y Perú (2) y cuentan con una superficie total de 24.000m2 y 30MW de potencia.

Asterion pagó por ellos alrededor de 550 millones de euros (US$578 millones) —el equivalente a 18,3x de su ebitda— en 2019. En mayo del año pasado, Telefónica vendió dos centros de datos en España y dos en Chile a cambio de una participación de 20% en Nabiax para su filial Telefónica Infra.

El presidente ejecutivo de un grupo de inversión en centros de datos con presencia en Brasil dijo a BNamericas que los activos de Nabiax se ajustan perfectamente a su estrategia, aunque no confirmó estar en conversaciones con Asterion.

“Los sitios de Nabiax, dado que son activos orientados a telecomunicaciones, se alinean con nuestra estrategia. Es un activo atractivo, ciertamente, muy parecido a los nuestros”, dijo este ejecutivo a BNamericas.

Sin embargo, según otra fuente, los centros de datos de Nabiax/Telefónica en Latinoamérica necesitan muchas modificaciones y modernizaciones.

“Como Asterion no estaba enfocado en América Latina, su mandato no les permitía invertir en nada fuera de Europa. Compraron [los datacenters latinoamericanos], pero no invirtieron ni un centavo en la región”, según la fuente.

Este ejecutivo añadió que Telefónica tenía excelentes sitios en España y prestaba servicios que incluían hiperescala a Microsoft, pero luego agrupó su cartera, con activos en América Latina y Europa, en un solo paquete para la venta.

“Además, con la expectativa de precio de Nabiax […], para recuperar lo que pagaron a Telefónica se me hace muy difícil que encuentren comprador”, agregó el ejecutivo.

Asterion no respondió de inmediato a la solicitud de comentarios.

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