México
Perguntas e Respostas

As normas que as construtoras devem cumprir no México

Bnamericas Publicado: terça-feira, 29 novembro, 2022
As normas que as construtoras devem cumprir no México

As consultas à população e a aquisição de terras são algumas das questões mais relevantes quando se trata de obter alvarás de construção no México.

Para saber mais sobre a regulamentação do país, a BNamericas conversou com Claudia Rodríguez, especialista no setor de construção civil do escritório de advocacia Santamarina + Steta.

BNamericas: Quais são as expectativas regulatórias para o setor de construção em 2023?

RodríguezQuando você quer iniciar um novo projeto, há muitas coisas que precisa revisar. A primeira delas é a localização, porque a regulamentação aplicada depende do tipo de projeto e de onde ele estará localizado.

No mercado imobiliário, os empreendimentos que são locais têm sua própria legislação, e até os municípios têm seus regulamentos. Tanto os regulamentos estaduais quanto os municipais se aplicam, e, dependendo do tipo de projeto, a legislação federal também. Uma coisa muito importante é a identificação da comunidade em que o projeto estará inserido.

Para não ter problemas, o ideal é identificar onde está a comunidade, quais seriam as preocupações em relação ao seu projeto, quais são as necessidades, etc. Se levar isso em conta, fará uma abordagem prévia do possível impacto social do projeto, e isso vai facilitar todo o caminho [de desenvolvimento].

Na Cidade do México, o caminho para um grande projeto começa com […] a própria regulamentação, que exige uma consulta aos cidadãos. Então, é preciso ter uma autorização de impacto ambiental para a qual se deve apresentar uma declaração de impacto ambiental e, na maioria dos grandes projetos, exige-se também uma autorização de impacto urbano.

São muitos os fatores que precisam ser considerados e, nos casos de projetos que necessitem de autorização de impacto na capital, também é exigida uma doação estatutária [de 10% do terreno], que pode ser feita com um pagamento substitutivo em dinheiro, equipamentos urbanos ou obras de infraestrutura. É preciso percorrer todo esse caminho.

BNamericas: Vocês preveem alguma mudança no marco regulatório?

RodríguezNão prevemos nenhuma mudança na regulamentação. Os problemas são o tempo de resposta e a necessidade de solicitar algumas licenças na prefeitura. São muitas frentes abertas e autoridades com grandes quantidades de trabalho e técnicos bastante rigorosos. Eles entram em detalhes e os processos são lentos. Um processo de um megaprojeto pode levar até dois anos.

BNamericas: As consultas indígenas também são necessárias no México?

RodríguezA consulta indígena não é uma exigência do estado, mas deve ser cumprida quando o projeto estiver em uma área com a presença de comunidades indígenas e quando, além disso, o projeto puder afetar o território ocupado por elas ou alguns de seus recursos naturais.

A consulta indígena é regulamentada como requisito em projetos de energia, mas, na verdade, se alguma comunidade indígena for afetada, a consulta deverá ser feita de maneira prévia, informada e livre. Caso contrário, sua autorização pode ser negada ou anulada.

Acho que uma maneira de ver isso é como uma pedra no sapato. A forma de fazer negócios está mudando, os consumidores estão cada vez mais informados, mais conscientes, assim como os investidores.

No fim das contas eu acho que [...], o principal é que, em um negócio, você não pode olhar só para a rentabilidade econômica, o benefício para os acionistas ou investidores. É preciso considerar todo o impacto que esse negócio terá para a comunidade, o planeta, seus colaboradores, seus fornecedores e, claro, o fator econômico. Então, digamos que seja algo multifatorial.

A partir do momento em que você começa a ver um projeto, avaliar todas essas coisas e entender as abordagens que precisa adotar, você pode trabalhar em paralelo. Os problemas surgem quando você não se planeja.

BNamericas: E quanto ao direito de passagem e expropriações? Este ano houve muitos atrasos em projetos devido a esse problema…

RodríguezEm geral, o direito de passagem não precisa necessariamente ser um obstáculo, mas quando você tem uma ideia para um projeto, é necessário traçar uma linha. Se for uma rodovia ou um projeto de infraestrutura, você vai ocupar um espaço. Esse espaço provavelmente já é um terreno que pertence ao governo mexicano e, se não for, você terá de encontrar uma maneira de adquiri-lo. Uma forma, claro, é negociar com os proprietários e comprar, mas haverá momentos em que eles não estarão dispostos a vender ou não será possível chegar a um acordo sobre o preço.

Esses fatores devem ser levados em conta ao planejar o projeto para identificar o custo dele. Há momentos em que você pode fazer isso via negociação e compra. O Estado tem a capacidade de chegar à expropriação, e consiste em dar prioridade ao bem comum sobre o bem privado, obviamente cumprindo alguns requisitos.

BNamericas: Quais são as perguntas mais frequentes que você recebe das construtoras?

Rodríguez: Sobre a negociação de contratos com fornecedores. Ajudamos as construtoras a fazer uma análise do local em que pretendem construir, ajudamos com os títulos de propriedade e com o uso adequado, para que não haja restrições de construção e para que aquilo que pretendem fazer seja compatível com o que o regulamento e as normas de uso do solo permitem. Acompanhamos o processo de licenciamento e os contratos de compra e venda, fideicomisso, etc.

Também apoiamos o processo de assinatura do contrato, para que [as empresas] tenham as autorizações necessárias para fazer o que quiserem. É um acompanhamento desde o início até a finalização do projeto.

BNamericas: Vocês notaram mais obstáculos nos procedimentos regulatórios no atual governo?

RodríguezA verdade é que as autoridades da capital são rigorosas há muito tempo. Não sei se endureceram em algumas regiões ou outras. Acho que as secretarias do México são muito rigorosas.

BNamericas: Qual entidade tem mais entraves burocráticos e onde há mais facilidades?

RodríguezNão é que uma seja pior que outra, acho que a demanda costuma ser maior em cidades como a Cidade do México, e isso definitivamente torna [o processo] mais demorado. Uma cidade tão populosa e com tantos problemas exige muita regulamentação.

Em qualquer processo, sempre é importante ouvir a comunidade e as autoridades, ouvir quais são as preocupações, as necessidades, o que não estão dispostos a autorizar e trabalhar lado a lado com as autoridades.

Se um projeto não for bem visto pela comunidade e isso for informado, a autoridade também será bem mais rigorosa. Se for um projeto bem visto pela comunidade e pelo poder público, que cumpre todas as normas e foi elaborado em parceria, ouvindo suas demandas, tudo fluirá melhor.

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