México
Entrevista

Las regulaciones que las constructoras deben cumplir en México

Bnamericas Publicado: martes, 29 noviembre, 2022
Las regulaciones que las constructoras deben cumplir en México

Las consultas vecinales e indígenas y la adquisición de terrenos son algunos de los temas más relevantes a la hora de obtener permisos de construcción en México.

Para conocer más a fondo sus regulaciones, BNamericas charló con Claudia Rodríguez, experta en la industria de la construcción en el estudio jurídico Santamarina + Steta.

BNamericas: ¿Cuáles son las expectativas regulatorias para el sector de la construcción en 2023?

Rodríguez: Cuando quieres empezar un nuevo proyecto hay muchas cosas que tienes que revisar. Lo primero es la ubicación, porque dependiendo de dónde va a estar y el tipo de proyecto es la regulación que se va a aplicar. 

En materia inmobiliaria, los proyectos que son locales tienen sus propias leyes e incluso los municipios tienen su regulación, te aplican tanto regulación estatal como municipal; dependiendo del tipo de proyecto también te aplicarán legislación federal. El tipo de proyecto es lo que determina también si te vas a sujetar a leyes federales o a leyes locales, la ubicación del proyecto siempre te va a traer a leyes locales; y algo bien importante es que cada vez es más importante el tema de identificar a la comunidad en la que vas a insertar el proyecto. 

Para no tener problemas, lo ideal es identificar dónde está la comunidad, qué preocupaciones tendría la comunidad respecto a tu proyecto, qué necesidades hay en tu comunidad, etc. Si tú tomas eso en cuenta, haces un acercamiento previo del impacto social que tendría. Especialmente te va a facilitar todo el camino [de desarrollo].

En Ciudad de México, el camino para un proyecto grande empieza con […] la propia regulación que te exige una consulta ciudadana. [Luego] tienes que tener una autorización de impacto ambiental para la cual se tiene que presentar una manifestación de impacto ambiental y, en la mayoría de los proyectos grandes, se va a requerir una autorización de impacto urbano. 

Ahí entran muchos factores que se tienen que considerar y, en los casos de los proyectos que requieren autorización de impacto en la capital, también se requiere una donación reglamentaria [del 10% del terreno] y se puede hacer en pago sustituto, ya sea en efectivo, equipamiento urbano u obras de infraestructura. Tienes que recorrer todo este camino.

BNamericas: ¿Anticipan cambios en el marco regulatorio? 

RodríguezNo anticipamos cambios en la regulación. El problema son los tiempos de respuesta y que algunos [permisos] los debes de solicitar en alcaldía. Entonces, tienes muchos frentes abiertos, y son autoridades que tienen cargas enormes y que realmente son técnicos y muy rectos. Se meten mucho al detalle y son procesos tardados. Un proceso de un megaproyecto puede tardar hasta dos años.

BNamericas: ¿En México también se exigen consultas indígenas? 

Rodríguez: La consulta indígena no es un requisito estatal, pero se tiene que cumplir cuando el proyecto que vas a hacer está en una zona en la que hay presencia de comunidades indígenas y donde, además, tu proyecto pudiera afectar ya sea el territorio que ocupan o algunos de sus recursos naturales.

La consulta indígena está regulada con un requisito en los proyectos de energía, pero, en realidad, si va a haber una afectación a comunidades indígenas tienes que hacer la consulta indígena de manera previa, informada y libre. De lo contrario, sí es una causa para poder negar su autorización o que las autorizaciones otorgadas pudieran anularse.

Yo creo que una forma de verlo es que es como una piedrita en los zapatos. La forma de hacer negocios está cambiando, los consumidores cada vez están más informados, son más conscientes, los inversionistas también.

Al final creo que (…) lo principal es que ya en un negocio no solo te puedes fijar en la rentabilidad económica, en el beneficio para tus accionistas o inversionistas, sino que realmente tiene que considerar todo el impacto que tiene ese negocio en la comunidad, el planeta, tus empleados, tus proveedores y, desde luego, el factor económico. Entonces, digamos que se vuelve multifactorial. 

Desde el momento en el que tú estás empezando a ver un proyecto empiezas a considerar todas estas cosas y entiendes los acercamientos que tienes que tener, y puedes ir trabajando en paralelo. El problema principal surge cuando no lo tenías previsto y entonces aparece.

BNamericas: ¿Qué hay sobre el derecho de vía y las expropiaciones? Este año hubo muchos retrasos en proyectos debido a este tema…

RodríguezEn lo general, el derecho de vía no necesariamente tiene que ser una traba, pero cuando tú tienes una idea de un proyecto tienes que hacer un trazo. Si es un proyecto carretero o de infraestructura vas a ocupar un espacio y ese espacio probablemente ya sea tierra de propiedad del Gobierno mexicano y, si no lo es, tienes que encontrar la forma de adquirirlo. Una forma desde luego es negociar con los propietarios y comprarles esas tierras, pero habrá veces en las que ellos no estén queriendo vender o no se lleguen a acuerdos respecto del precio. 

Son factores que tienes que considerar cuando planeas el proyecto para identificar su costo. Entonces, hay veces que lo puedes hacer vía negociación y compra. El Estado tiene la capacidad de llegar a la expropiación y consiste en darle prioridad al bien común sobre el bien particular, obviamente cumpliendo con ciertos requisitos.

BNamericas: ¿Cuáles son las preguntas más frecuentes que reciben por parte de empresas constructoras?

Rodríguez: La negociación de sus contratos con proveedores. Los ayudamos a hacer una análisis del sitio donde quieren construir, la ayuda con los títulos de propiedad, su uso adecuado, que no haya restricciones de construcción, que lo que quieren hacer sea compatible con lo que la regulación y el uso de suelo permite, acompañarlos en el proceso de permisos y los contratos de compraventa, fideicomiso, etc.

Apoyamos también el proceso de celebración del contrato, que [las compañías] tengan los permisos necesarios para hacer lo que quieran hacer. Es un acompañamiento desde el principio hasta que el proyecto ya esté terminado.

BNamericas¿Han notado más trabas en los trámites regulatorios bajo el actual sexenio?

Rodríguez: La verdad es que las autoridades en la capital son rigurosas y lo han venido siendo desde hace tiempo. No sé si se hayan endurecido en las regiones o demás. Creo que las secretarías de México son muy rigurosas.

BNamericas: ¿Cuál es la entidad con el mayor número de obstáculos burocráticos y en donde hay más facilidades? 

RodríguezNo es que alguna sea peor que otra, creo que la demanda suele ser más grande en ciudades como Ciudad de México, y eso definitivamente lo hace más tardado [el proceso]. Una ciudad tan poblada y con tantos temas requiere mucha regulación.

Siempre en cualquier proceso es importante escuchar a la comunidad y a las autoridades, escuchar cuáles son las preocupaciones, las necesidades, qué cosas no están dispuestas a autorizar, y trabajar de la mano con las autoridades. 

Si es un proyecto que no es bien visto por la comunidad y esta te lo hace saber, la autoridad también va a ser mucho más estricta. Si un proyecto es bien visto por la comunidad y la autoridad, que cumple con toda la normatividad y que se ha ido trabajando de la mano, escuchando sus requerimientos, todo va a fluir mejor.

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