Imóveis e M&A vistos como oportunidades de investimento principais para empresas de data centers da América Latina

O segmento de data centers na América Latina continua oferecendo oportunidades de investimento importantes e diversificadas para fundos, consolidação do setor e grupos de investimento imobiliário.

“O mercado latino-americano oferece um potencial muito alto para imóveis [para data centers]. A chegada de grandes provedores de nuvem diversificou geograficamente a instalação de data centers, tradicionalmente muito concentrados no Brasil”, disse à BNamericas Rodrigo Couto, chefe regional de data center e logística da empresa americana de investimentos imobiliários (REIT) CBRE.

Fundada em 1906, a CBRE afirma ser a maior empresa de REIT do mundo, com operações em mais de 100 países e mais de US$ 142 bilhões em ativos sob gestão. O segmento de data center do grupo está crescendo rapidamente, em especial projetos de aquisição de terrenos e propriedades para data centers em toda a América Latina.

A CBRE está envolvida em 80% a 90% dos projetos de entrada de grandes data centers na América Latina, de acordo com Couto, ajudando as empresas a definir a localização do site e comprar o terreno. Os clientes incluem provedores de nuvem, como AWS, Google e Microsoft, bem como desenvolvedores de data center para essas empresas.

Couto disse que o Brasil corresponde a 70% da capacidade total de energia instalada para data centers na América Latina, acima dos cerca de 50% há quatro anos. A potência instalada atual para data centers na região é de cerca de 501 MW, disse ele.

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Apesar da predominância do Brasil, México, Chile e Colômbia estão emergindo como importantes mercados de data centers, com vários projetos em execução e muitos outros em desenvolvimento, disse ele. Couto acrescentou que mercados menores na América Latina estão começando a atrair algum interesse de investidores por terrenos para data centers.

O potencial ainda é grande. Espera-se que o Brasil dobre a capacidade instalada de data centers até o final de 2025, à medida que novos projetos surgirem, enquanto Colômbia, Chile e México devem triplicar ou até quadruplicar nos próximos três anos, disse Couto.

“O fato é que o mercado imobiliário como um todo (escritórios, imóveis, prédios, logística) está muito relacionado ao tamanho e desempenho de uma economia. E embora muitas das economias da região sejam relativamente grandes, elas ainda têm uma capacidade imobiliária muito abaixo de seu potencial.”

Ele acrescentou, no entanto, que a busca por uma localização adequada do data center também envolve fatores como garantia de fornecimento constante de energia, prazo de entrada em operação do projeto do cliente, proximidade com sites de concorrentes e questões fiscais e regulatórias, entre outros requisitos mais específicos.

AQUISIÇÕES

Além da disponibilidade de terrenos e potencial para serviços de nuvem e dados, ambos alimentando projetos greenfield, também existem oportunidades para investimentos brownfield.

O modelo de lease-back, sob o qual operadoras ou bancos vendem data centers a terceiros e os arrendam de volta, também continua sendo amplamente utilizado.

Além disso, à medida que a concorrência cresce, o mesmo acontece com a consolidação.

Recentemente, duas grandes carteiras atraíram o interesse dos investidores: a Odata, uma empresa de data center com foco em hiperescala, controlada em 90% pelo fundo brasileiro Pátria Investimentos; e a Nabiax, empresa criada pelo fundo de investimento espanhol Asterion após a aquisição dos data centers da Telefónica.

ODATA

Embora não confirmado pelo Pátria, fontes que pediram anonimato disseram à BNamericas que o grupo quer vender sua participação na Odata. Contatada pela BNamericas, a Odata se recusou a comentar.

Fundada em 2015, a Odata possui três data centers no Brasil e um na Colômbia, e está construindo um no estado mexicano de Querétaro, além de outro em Santiago do Chile. O CEO Ricardo Alário disse à BNamericas no ano passado que a empresa também buscava oportunidades em outros mercados.

O Pátria contratou a assessoria financeira da DH Capital para supervisionar a venda da Odata, segundo uma fonte.

A DH Capital é uma das principais parcerias de banco de investimento privado e consultoria de M&A do mundo no mercado de infraestrutura digital e telecomunicações, e relata ter concluído mais de 190 negócios de M&A e colocações de capital privado até o momento para data centers, hospedagem gerenciada, nuvem, software como serviço, mídia digital, televisão a cabo e projetos de telecomunicações.

Os 10% restantes da Odata pertencem ao grupo global de data centers CyrusOne, recentemente adquirido pelo fundo norte-americano KKR por US$ 15 bilhões, no que é considerado um dos maiores negócios da história do setor de infraestrutura digital – co-orientado pela DH Capital.

A participação do Pátria na Odata pode ser de interesse para construtores de data centers em hiperescala na América Latina como Ascenty, Scala, Lumen, HostDime ou Equinix.

“É um ativo interessante, mas para nós essa aquisição, acredito, teria feito mais sentido alguns anos atrás. Agora estamos expandindo enquanto o go-live dos projetos deles demora um pouco mais. Além do mais, a Odata parece estar um pouco sobrevalorizada. Porém, pelo preço certo, por que não?”, disse o CEO de um dos grupos de hiperescala mais ativos da América Latina à BNamericas, pedindo anonimato.

Este executivo disse que o Pátria estava avaliando principalmente a avaliação de mercado da Odata, apostando que a CyrusOne irá ficar com tudo.

O portfólio de data centers da CyrusOne – agora parte da KKR – está fortemente concentrado nos EUA e na Europa, com mais de 50 instalações para colocation, build-to-suit, hiperescala e borda de aplicativos, enquanto os únicos data centers contados como próprios na América Latina são os da Odata.

O acordo também permitiria que a KKR – nova proprietária da CyrusOne, cada vez mais ativo na América Latina –, fincasse uma bandeira no crescente segmento de data centers da região.

Embora tenha investimentos em data centers em outros mercados, na América Latina a KKR até agora direcionou a maior parte de seus investimentos em infraestrutura de telecomunicações para fibra, como nas joint ventures com a Telefónica no Chile e na Colômbia.

“Vemos uma oportunidade significativa à frente para a CyrusOne construir sua posição de líder de mercado e impressionante histórico de fornecimento de soluções de data center de última geração em todo o mundo, em um momento em que o mundo está cada vez mais dependente delas, em um ritmo veloz”, disse Waldemar Szlezak, sócio da KKR, em um comunicado sobre a aquisição da CyrusOne.

NABIAX

A Nabiax controla 14 data centers adquiridos da Telefónica. Estão na Espanha (3), Argentina (2), Brasil (2), Chile (3), Estados Unidos (1), México (1) e Peru (2), totalizando 24.000 m² e 30 MW.

A Asterion pagou cerca de € 550 milhões (US$ 578 mi) por eles em 2019 – o que equivale a 18,3x seu Ebitda. Em maio do ano passado, a Telefónica vendeu dois data centers na Espanha e dois no Chile, em troca de uma participação de 20% para sua subsidiária Telefónica Infra na Nabiax.

O CEO de um grupo de investimento em data centers com presença no Brasil disse à BNamericas que os ativos da Nabiax se adéquam perfeitamente à sua estratégia, embora não tenha confirmado estar engajado em negociações com a Asterion.

“Os sites da Nabiax, por serem ativos voltados para telecom, estão alinhados com nossa estratégia. É um ativo lindo, com certeza, muito parecido com o nosso”, disse o executivo à BNamericas.

De acordo com outra fonte, porém, os data centers da Nabiax/Telefónica na América Latina precisam de muito retrofit e modernização.

“Como a Asterion não estava focada na América Latina, seu mandato não permitia investir em nada fora da Europa. Eles adquiriram [os data centers latino-americanos], mas não investiram um centavo na região”, disse essa fonte.

Este executivo disse também que a Telefónica tinha excelentes sites na Espanha, prestando serviços incluindo hiperescala para a Microsoft, mas que empacotava o seu portfólio – ativos na América Latina e Europa – num único pacote para a venda.

“Além disso, quanto à expectativa de preço da Nabiax […] quer dizer, para recuperar o que eles pagaram para a Telefónica, creio ser muito difícil eles encontrarem um comprador”, acrescentou o executivo.

A Asterion não respondeu imediatamente a um pedido de comentário.